Kapitalgesellschaften
Es kann sich aus steuerlicher Perspektive anbieten, eine Immobilie über eine Kapitalgesellschaft zu halten. Das deutsche Recht stellt hierfür grundsätzlich die Rechtsform der GmbH, der Aktiengesellschaft und der Europäischen Gesellschaft (SE) zur Verfügun
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Kapitalgesellschaften Johann Wagner und Nico Fuchs
8.1 Erscheinungsformen der Immobilien-Kapitalgesellschaft Es kann sich aus steuerlicher Perspektive anbieten, eine Immobilie über eine Kapitalgesellschaft zu halten. Das deutsche Recht stellt hierfür grundsätzlich die Rechtsform der GmbH,1 der Aktiengesellschaft und der Europäischen Gesellschaft (SE) zur Verfügung. Anders als bei den Immobilienpersonengesellschaften (Abschn. 7.1) bestehen keine wesentlichen Unterschiede in der Besteuerung verschiedener Erscheinungsformen der Kapitalgesellschaft (s. § 1 Abs. 1 KStG und § 2 Abs. 2 GewStG). Die Entscheidung zwischen GmbH, AG und SE kann somit vorwiegend nach außersteuerlichen Erwägungen getroffen werden. Schließlich besteht seit dem Jahr 2007 auch in Deutschland die – in der Praxis kaum genutzte – Möglichkeit, einen Real Estate Investment Trust (REIT) zu gründen. Bei deutschen REITs handelt es sich ebenfalls um Immobilien-Kapitalgesellschaften – genauer: Sonderformen der börsennotierten AG (s. § 1 Abs. 1 REITG), die jedoch einem eigenständigen Besteuerungsregime unterliegen (dazu Kap. 10).
1Die
Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt), die ebenfalls ein denkbares Vehikel für den Erwerb einer Immobilie ist, ist eine Unterform der GmbH. Sie wird sich jedoch regelmäßig wegen der geringen Eigenkapitalausstattung (unter EUR 25.000) nicht zum Erwerb von Immobilien eignen.
J. Wagner (*) · N. Fuchs Hamburg, Deutschland E-Mail: [email protected] N. Fuchs E-Mail: [email protected] © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2017 M. Marquardt und J. Wagner (Hrsg.), Praxishandbuch Immobiliensteuerrecht, https://doi.org/10.1007/978-3-658-10418-4_8
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J. Wagner und N. Fuchs
Wird Kapital von einer Mehrzahl von Personen eingesammelt, um es in Immobilien zu investieren, sind zudem – bis auf wenige eng begrenzte Ausnahmen – die besonderen Regeln des Investmentrechts und des Investmentsteuerrechts zu beachten (Kap. 9)!
Für ausländische Investoren kann es steuerlich sinnvoll sein, sich nicht direkt an deutschen Immobilien oder Immobiliengesellschaften zu beteiligen, sondern Holdinggesellschaften in anderen Mitgliedstaaten der EU zwischenzuschalten. In der Praxis handelt es sich dabei vielfach um juristische Personen, die nach dem Recht Luxemburgs oder der Niederlande gegründet werden und dort auch ihren Verwaltungssitz haben (bspw. S.à r.l.s2 oder B.V.s3; Abschn. 11.4.2.2.3).
8.2 Besteuerung der Immobilien-Kapitalgesellschaft über den Lebenszyklus des Investments 8.2.1 Grundsätze der Ertragsbesteuerung von Kapitalgesellschaften Immobilien-Kapitalgesellschaften werden in Deutschland – im Unterschied zu den Personengesellschaften (Abschn. 7.2.1.1) – auch für Steuerzwecke als nicht transparent behandelt. Das bedeutet, dass zwischen Gewinnen, die die Gesellschaft aus der Vermietung, Verpachtung und Veräußerung der Immobilie erzielt, und solchen, die ihre Gesellschafter aus Ausschüttungen und Veräußerungsvorgängen erzielen, strikt zu unterscheiden ist (sog. Trennungsprinzip4). Im Unterschied zu natür
